来凤县 “十三五”住房保障规划

目录

第一章 规划背景. 1

1.     编制意义... 1

2.     政策解读... 1

3.     规划概念界定... 2

第二章“十二五”住房保障情况. 4

1.     住房供应状况... 4

1.1    住房供应体系构成... 4

1.2    全县住房整体情况... 4

1.3    保障性住房供应状况... 5

2.     保障性住房保障措施... 8

2.1    住房申请条件... 8

2.2    投资模式... 8

2.3    保障标准... 9

2.4    城市棚户区改造措施... 9

3.     “十二五”期间住房保障建设的成效和存在的问题... 9

3.1    建设成效... 9

3.2   存在的问题... 10

第三章“十三五”住房保障规划. 11

1.     规划总则... 11

1.1   规划指导思想和原则... 11

1.2   规划编制依据... 12

1.3   规划期限和范围... 13

2.     规划目标... 13

3.     住房供应需求预测... 14

3.1   需求预测法... 14

3.2    住房供应趋势预测法... 15

3.3    结论... 15

4.     土地供应与资金安排... 18

4.1    土地供应... 18

4.2    资金安排... 18

5.     保障性住房发展策略... 19

5.1    优先落实住房保障相关政策... 19

5.2    探索多渠道住房供应途径... 19

5.3    确保保障性住房空间布局的合理性... 21

6.     规划实施保障措施... 21

第一章  规划背景

1.       编制意义

（1）国家新型城镇化规划强调住房保障的重要性

《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》要求各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局；确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保；实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。还要求有序推进农业人口市民化，使其在城里有稳定的住所是实现农业人口市民化的重要环节。因此，加强住房保障规划，是落实国家新型城镇化的重要步骤。

（2）国家政策肯定住房保障对调控房地产市场的重要作用

房地产市场是一个不完全竞争市场，由于具有天生的空间垄断性和市场滞后性，所以“全盘市场化”既不符合实际，也不适合我国国情。在经历了最初的市场化改革之后，住房保障问题已经逐步得到了各地政府的重视，将其视为实现社会公平正义，和谐发展的重要保障。没有一个梯度覆盖的住房体系，就不会有一个稳定可持续的房地产市场，因此保障住房的建设，是房地产市场健康发展的重要保障。

2.       政策解读

国家相继出台了一系列政策对房地产市场进行宏观调控，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房难题、促进住房消费和投资、实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥重要作用。

2010年1月国务院通过了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号），2010年4月通过了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），2013年又通过了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号），这些政策旨在遏制部分城市房价过快上涨，进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，切实解决城镇居民住房问题。

2012年9月25日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上强调，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度。2013年7月《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》正式发布，意见总体要求是“以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。

2014年4月，国务院常务会议指出，加快棚户区改造，让亿万居民早日“出棚进楼”，是改善民生的硬任务，也可以有力拉动投资、促进消费，是以人为核心的新型城镇化的重要内容。会议确定，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。会议通过《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发[2014]36号）。

不难看出，政府下定决心开始对改善城市低收入者的住房问题进行了新一轮的加强和调整，尤其将保障性住房更是提到了较高的高度。

3.       规划概念界定

保障性住房是政府在对低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。本次规划提到的保障性住房包括：公共租赁住房、棚户区改造等。

公共租赁住房：是由政府主导投资、建设和管理，或由政府提供政策支持、其他各类主体投资建设、纳入政府统一管理，限定建设标准和租金水平，租赁给符合条件的城市住房困难家庭的政策性住房。从2014年起，各地廉租住房（含购改租等方式筹集，下同）建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划。2014年以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公共租赁住房管理。

棚户区改造：是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。来凤县棚户区界定标准为城市建成区范围内，平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。来凤县“城中村”界定标准，是指城市建成区仍然存在的、在集体土地上建造的、属于棚户区性质的区域，认定规模占地面积2000平方米以上。

低收入住房困难家庭：本次规划中所提到的低收入住房困难家庭是指符合来凤县民政部门确定的城镇居民住房困难低收入家庭标准，家庭人均住房建筑面积未超过来凤县最低标准的家庭。

第二章  “十二五”住房保障情况

1.       住房供应状况

1.1     住房供应体系构成

从现状住房产权性质来分，来凤县由“商品房——房改房——公（廉）租房——棚改房——其他保障性住房——自建私房”组成的六个层次的住房供应体系。

除商品房、房改房、自建私房外，其他层次的住房供应可以概括为政府保障型住房。

来凤县住房供应体系构成图

1.2           全县住房整体情况

“十二五”期间，来凤县房屋建筑面积快速增加，年均增长27.2%；平均每年房屋竣工面积114028.3平方米，年均增长29.5%；2013年人均现有住房面积45.84平方米，较“十一五”末减少了4.53平方米，这说明近年来凤县住房供应量落后于住房需求量的增速。（数据来源：恩施州统计年鉴2011-2013）

“十二五”期间来凤县房屋建设情况

来凤县现有住房以私房为主，原有私房和房改私房共占71.5%，商品房和租赁公房各占10.2%，公租房占全县房屋市场的比重略高于全国平均水平。现有住房建筑样式以单栋住宅为主，占总住宅的37%；二居室的住宅占28.5%；一居室的住宅几乎没有，可见小户型住房供应不足。

来凤县现有住房产权属性饼状图          来凤县现有住房建筑式样饼状图

1.3           保障性住房供应状况

“十二五”期间，来凤县建成或在建保障性住房6169套，总建筑面积50万平方米，总投资为5.93亿元。

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1.3.1           公（廉）租房

“十二五”期间累计新增公共租赁房1537套，9.20万平方米。其中：单位直管公房转化为公租房共804套，4.79万平方米；新建公租房536套，3.22万平方米；改造197套，1.18万平方米。（正在建设公租房项目3个，550套，3.3万平方米。）公租房入住568套。

 “十二五”期间累计新增廉租房1045套，5.23万平方米。其中：已竣工1005套，建筑面积5.03万平方米；正在建设廉租房项目1个，40套，建筑面积0.20万平方米。廉租房入住893套。

1.3.2           棚户区改造

截止2014年完成城市棚户区拆迁改造安置2452户，拆迁面积19.96万㎡，改造完成投资3.39亿元。其中：中央补助资金1925万元，建筑面积26.97万平方米；其中实物安置1502户，货币安置950户。

1.3.3           其他保障性住房

新增经济适用房200套，1.80万平方米，其中：建成40套，0.41万平方米；计划开工160套，1.44万平方米。计划总投资4000万元，完成投资810万元。资金来源为企业自筹。

新增限价商品房建筑100套，建筑面积1.30万平方米。计划总投资2300万元，完成投资2300万元。资金来源为企业自筹。

国有工矿棚户改造项目配套建设835套，5.50万平方米。计划总投资1.06亿元，完成投资6705万元。资金来源为上级补助，地方配套，企业自筹。现上级补助资金已到位2389万元，企业自筹5500万元。

“十二五”期间来凤县保障性住房建设情况统计表

数据来源：来凤县住建局

2.       保障性住房保障措施

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2.1     住房申请条件

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2.1.1    公租房申请主要条件

（1）申租人必须年满18周岁，在本城镇常住二年以上，大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来城区工作的无住房人员，家庭直系亲属在本城镇无住房支援能力。

（2）申租人及家庭成员应未享受国家住房政策或在城区规划范围内无任何形式房产（包含未参加集资合作建房，未享受单位住房补贴，无建房用地，未享受住房保障），且在3年内无房产交易记录。

（3）在城区有稳定工作和收入来源，与城区用人单位签订劳动合同，并缴纳住房公积金或社会保险金两年以上；家庭人均月收入低于1500元/月/人。

2.1.2    廉租房申请主要条件

（1）家庭成员必须为翔凤镇（四个社区内）三年以上非农业常住户口。

（2）月收入符合来凤县民政部门确定的城镇居民住房困难低收入家庭标准3年以上或最低生活保障家庭标准1年以上。

（3）申请实物配租家庭，要求符合最低生活保障家庭标准1年以上，家庭成员须2人以上（含2人），家庭成员之间有法定赡养、扶养或抚养关系（以户口簿为依据）。

（4）家庭人均住房建筑面积未超过15㎡/人（含15㎡/人）。

2.2           投资模式

来凤县公（廉）租房投资模式目前主要采用政府直接投资模式，资金来源为：争取中央及省级补助资金及地方自筹。计划总投资15.22亿元，已完成投资1.03亿元，中央及省级补助资金到位6758.5万元，地方自筹到位3971.51万元。

正在努力探讨政府引导支持企业投资运营公（廉）租房的贷款贴息、投资补助、资产管理等其他方式。

2.3           保障标准

公租房面积标准为60㎡/户，租金标准为3元/㎡·月；2008年至2013年廉租房面积标准为50㎡/户，租金标准为最低收入家庭0.6元/㎡·月，低收入家庭1.0元/㎡·月。

2.4           城市棚户区改造措施

来凤县城市棚户区改造项目资金来源为中央补助、企业自筹、银行贷款、地方债券等。改造模式为商业开发配建和还建项目自建。改造户安置分实物安置和货币安置两种。安置地点分异地安置，与原地安置。改造户家庭可纳入城市灵活就业人员社会保障体系。

3.       “十二五”期间住房保障建设的成效和存在的问题

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3.1        建设成效

（1）住房保障供应体系在不断优化

来凤县建立了公（廉）租房、棚户区改造、经济适用房等多元化住房保障体系；在“十二五”时期集中、大规模建设保障性安居工程的基础上，将住房保障方式逐步从以租赁补贴为主，转变为以向保障对象提供租赁补贴和实物配租等多种与其需求相适应的住房保障方式。

（2）住房保障对象的范围逐渐扩大

2008年，来凤住房保障对象为人均住房面积10平方米以下，城镇最低收入住房困难家庭；2009年住房保障对象人均住房面积由10平方米以下扩大到13平方米以下，城镇最低收入住房困难家庭扩大至人均月收入385元以下城镇低收入住房困难家庭；2010年以后保障对象人均住房面积由13平方米以下扩大到15平方米以下。

2008年至2013年享受租赁补贴的对象已累计达到5288户，共发放补贴资金630.25万元。

（3）住房保障投资模式日益多元化

来凤县公（廉）租房投资已逐步转变由中央及省级补助、地方自筹的主导模式，正在努力探讨政府引导支持企业投资运营公（廉）租房的贷款贴息、投资补助、资产管理等其他方式。

棚户区改造项目资金在中央补助、企业自筹、银行贷款的基础上，还通过地方债券的方式吸引投资。

3.2        存在的问题

（1）住房保障政策的调整步伐比较缓慢

2013年12月，房城乡建设部、财政部和国家发展改革委联合颁布了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号），规定“从2014年起，各地廉租住房（含购改租等方式筹集，下同）建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划。2014年以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公共租赁住房管理。”至此，廉租房及其保障政策将推出历史舞台，各地需要及时研究并调整并轨后的公租房申请条件和保障标准。来凤县需要积极响应国家新政策，结合本县情况尽快出台新的住房保障政策。

（2）保障性住房空间布局不均衡

从县域看，“十二五”期间保障性住房主要分布在县城，即翔凤镇；其次，革勒车乡有3440公顷的保障性住房用地，其他乡镇建设较少；尤其是三胡乡，“十二五”期间没有保障性住房指标。

从县城看，“十二五”期间县城保障性住房主要布局在庆凤山路以南，该路以北的老城区布局较少，不利于老城区的改造更新。

第三章  “十三五”住房保障规划

1.       规划总则

1.1      规划指导思想和原则

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1.1.1    规划指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以加快城镇住房保障为主题，以深化保障性住房建设供应体制和运行机制改革为动力，以城镇中等偏下收入家庭、新就业职工、外来务工人员为保障重点，逐步实现“住有所居”。进一步完善住房保障制度建设，积极鼓励社会力量参与，多渠道发展公共租赁住房，加快棚户区改造，着力调整保障性住房的建设和供应结构，逐步形成符合国家政策、切合来凤县实际的住房保障体系。

1.1.2           规划原则

（1）统筹规划，目标合理。

综合考虑来凤县住房保障的需求状况、社会经济发展水平、城镇化程度、财政承受能力、住房困难程度、购买支付能力以及土地资源条件等因素，综合平衡政府财力和各项公共支出，尽力而为、量力而行，合理确定住房保障方式和保障标准，科学规划全县住房保障总体及分年度、分类别的目标。

（2）突出重点，分步实施。

以满足基本住房需要为原则，区别不同收入层次的群体，优先解决城镇最低收入家庭的住房问题；区别区域差异，着力解决住房矛盾和困难突出城域的住房问题；区分轻重缓急，优先安排住房保障需求最迫切的项目，合理确定保障性住房的建设规模，有计划有步骤地组织实施保障性住房建设和棚户区改造，实现规划与操作的有机衔接。

（3）政府主导，社会参与。

住房保障建设涉及面广、任务重、困难多，要始终坚持政府主导的原则，充分发挥政府支持和引导作用，落实好土地、金融与财税等支持政策，加强住房保障组织机构、技术支撑体系建设；同时要积极引入市场运作机制，创新建设和运营模式，充分发动社会各界力量共同参与、积极支持保障性安居工程建设，建立多层次多渠道的保障性住房供应体系，构筑住房保障工作“政府主导、企业支持、社会参与、部门配合”的长效工作机制。

（4）公平分配，和谐发展。

严把收入条件与居住条件的准入关，建立专门机构对保障性住房进行全过程的动态监管，对住房保障家庭的资格进行抽查和定期检查，强化退出机制执行力度，实现保障公平；在建设中，通过改善生活环境提高居民素质，防止保障性住房建设形成“人造平民窟”。

（5）租售并举，盘活资源。

探索并借鉴外地经验，推进保障性住房“租售并举”工作，推进全县公共租赁住房建设与管理，积极制订和完善相关管理办法，努力破解保障性住房“租售并举”存在的难点问题。

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1.2        规划编制依据

（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月）；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）；

（3）《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订版）；

（4）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》（2014年4月）；

（5）《城市规划编制办法及实施细则》（2006年4月）；

（6）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93-2002）；

（7）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)；

（8）《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）；

（9）《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发[2011]45号）；

（10）《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号）；

（11）《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发[2014]36号）；

（12）《关于加快发展保障性住房的指导意见》（建保[2010]87号）；

（13）《关于做好住房保障规划编制工作的通知》(建保[2010]91号)；

（14）《廉租住房保障办法》(建设部令162号)；

（15）《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)；

（16）《关于做好住房保障规划编制工作的通知》（建保[2010]91号）；

（17）《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保[2012]190号）；

（18）《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号）；

（19）《湖北省人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的意见》（鄂政办发[2011]28号）；

（20）《省人民政府关于进一步加快推进棚户区改造工作的通知》（鄂政发[2014]50号）；

（21）《来凤县城市总体规划（2013—2030年）》；

（22）《恩施土家族苗族自治州公共租赁住房管理办法》（2014年9月）；

（23）《来凤县公租房和廉租房并轨运行实施办法（试行）》（2014年9月）；

（24）《来凤县公共租赁住房实施细则（试行）》（2015年3月）；

其他有关法律、法规、政策性文件及相关标准、规范。

1.3        规划期限和范围

本次规划期限为：2016-2020年。

规划范围与《来凤县城市总体规划（2013-2030年）》的范围一致。

2.       规划目标

到规划期末，对人均住房建筑面积18平方米以下的城镇低收入住房困难家庭基本实现应保尽保；中等偏下收入家庭、新就业职工住房困难问题得到有效缓解；外来务工人员居住条件得到明显改善。全面实现城镇中等偏下收入住房困难家庭住房有保障、城镇新就业人员和外来务工人员租房有支持、各类棚户和危旧房片区改造全覆盖，到2020年全县保障性住房覆盖面达到城镇家庭总数的30%左右。

3.       住房供应需求预测

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3.1        需求预测法

按规定，公租房的保障对象主要是城镇新就业人员和城镇低收入人口。据了解，城镇低收入人口主要分布在城中村和棚户区。因此，本方法将城镇低收入人口纳入棚户区改造对象，公租房保障对象主要针对城镇新就业人员。

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3.1  

3.1.1    公租房预测

2005年至今，来凤县每年新增城镇就业人口在0.16-0.42万人之间，年平均新增城镇就业人口0.34万人，据此推算，“十三五”期间共计新增城镇就业人口1.70万人。

近年来凤县新增城镇就业人口增长情况

数据来源：2005-2013年来凤县国民经济和社会发展统计公报

公租房保障率按70%计算，则“十三五”公租房需求人口为1.19万人。以户均2-3人计算，“十三五”期间来凤县公租房需求量3966-5950户（套）；按60m2/户计算，公租房需求面积为23.80-35.70万平方米。

3.1.2   棚户区改造预测

2005年至今，城镇居民最低生活保障已保人数从2005年的0.56万人增长到2013年的0.85万人，年均增长5.4%，据此推算，则“十三五”低保人数总共为1.16万人。

                         近年来凤县低保人口统计表                单位：万人

数据来源：2005-2013年来凤县国民经济和社会发展统计公报

棚户区改造覆盖率按60%推进，则棚户区改造人口为0.70万人。以户均3-4人计算，“十三五”期间来凤县公租房需求量1750-2333户（套）；按120m2/户计算，公租房需求面积为21.00-28.00万平方米。

3.1.3   小结

综上计算结果，“十三五”期间，来凤县保障性住房需求量为5449-8283户（套），需求面积为44.80-63.70万平方米。

3.2         住房供应趋势预测法

2011-2014年，来凤县实际新建保障性住房4140套，年均1035套，据此推测，“十三五”期间按年均1500套的保障能力计算，则5年应当建成保障性住房7500套。

近年来凤县保障性住房建设情况统计表              单位：套

数据来源：2012-2015年来凤县政府工作报告

3.3        结论

综合以上预测，并参考来凤县对未来5年住房保障发展的初步计划，“十三五”期间，建设保障性住房和棚户区改造住房7850套（户），总建筑面积约79.10万平方米，占地35.7公顷，计划总投资20.53亿元。其中：新建、改造城市公共租赁住房500套，乡镇公共租赁住房150套；实施城市棚户区改造2900套，乡镇棚户区改造2800套，国有工矿棚户区改造1500套。

“十三五”期间住房保障年度实施计划详见下表。

来凤县“十三五”期间保障性安居工程项目计划表

4.       土地供应与资金安排

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4.1        土地供应

十三五期间，通过新建方式建设城市公共租赁住房500套，乡镇公共租赁住房150套，共计3.9万平方米，新建公租房需要划拨城市建设用地约1.20公顷、乡镇建设用地约0.35公顷。

十三五期间，城市棚户区改造和国有工矿棚户区改造面积52.8万平方米，需用地24.55公顷；乡镇棚户区改造面积22.4万平方米，需用地9.6公顷。若按1:1的建筑面积还建，棚户区原有容积率按0.7，则棚户区改造可腾出城市建设用地约50.88公顷、乡镇建设用地约22.40公顷。

扣除公租房需占用的土地，来凤县“十三五”期间保障性安居工程建设可腾出城市建设用地约49.68公顷、乡镇建设用地约22.05公顷。

4.2        资金安排

预估“十三五”期间保障性安居工程项目需要建设资金20.53亿元。

从近两年来凤县国有土地出让价格来看，县城均价在900元/平方米左右，集镇均价在500元/平方米左右，以此计算，来凤县“十三五”保障性住房建设可通过腾地出让收回资金约5.57亿元，因此还有保障性安居工程资金缺口14.96亿元。

根据《财政部关于做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作的通知》（财综[2014]11号）、《财政部、住房城乡建设部关于印发<中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法>的通知》（财综[2014]14号）、《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发[2014]36号）等文件精神，规划期内用于公共租赁住房、棚户区改造等的资金主要来源于：

一是政府财政预算，包括国家、省、州和县的补助资金、专项资金和配套资金；

二是住房公积金增值收益，按文件要求，在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于公租房建设；

三是土地出让净收益，按文件要求用于公租房保障资金的比例不得低于10%，还可根据实际情况进一步适当提高比例。

四是国家开发银行、商业银行等金融机构的政策性贷款。

5.     保障性住房发展策略

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5.1    优先落实住房保障相关政策

（1）构建来凤县住房困难家庭档案

建立健全来凤县住房困难家庭档案，构建良好的困难家庭住房、收入情况的调查、审核制度，为相关规划制度的落实提供坚实的基础。

进一步完善住房保障信用档案体系和个人信用制度。严格监控有失信行为的住房保障对象。运用社会惩罚机制，使失信者在获得公共服务、银行贷款等方面丧失便利机会；对失信情节严重者，依法依规予以披露、曝光和惩处。

（2）经济、用地政策的倾向性支持

针对保障性住房建设项目，构建特殊的经济政策和用地政策。在编制申报年度建设项目和用地规划时，将保障性住房建设用地单独列出，在行政审批、土地供应等方面可享受优先权。

（3）加强保障性住房的实时动态监管

严格按照保障性住房制度，加强保障性住房的实时、动态管理。在审批初期，就遵循分级分等享受住房、补贴的标准。租户在享受住房的同时，要每2年根据各片区市场价格的波动进行房屋租金的调整；每年，针对租户收入情况的变化，调整其住房补贴，真正实现保障性住房制度惠及最需要帮助的家庭。

（4）优先保障保障性住房建设资金      

在资金上应向多方积极争取，以更快更好地顺利实现改革试点工作。一是国家对保障性住房的补贴，二是置换出土地的出让金可取一定比例用于建设保障性住房，三是住房公积金增值收益中按规定可提取的部分，四是国开行的大力支持，这是弥勒保障性住房建设改革的强大后盾，五是积极利用社会企业的资金和个人闲置的住房。

5.2        探索多渠道住房供应途径

（1）政府直接建设保障性住房，以租为主、先租后售，保障资源的有效利用。

通过政府直接建设保障性住房，由政府主导建设，产权属于政府，以销售或者租赁的方式向特定人群提供或改善住房条件。目前由政府主导建设的保障型住房往往以售为主，这就造成经济适用房分配的“终身制”，由利益驱动带来分配不均等种种弊病。同时只售不租的方式除了供给土地外，住房售价仅回收基本成本，政府仍需持续投入资金完善和维护配套设施，使得政府财力捉襟见肘，无力保证这一政策的延续性。

保障性住房应大力提倡“先租后售、可租可售”的理念。以租为主、以售为辅，增加有效供给，体现社会公平；后期可租可售，以售为主，增加有效供给，后期以实现居者有其屋为目标，保障性住房可租可售、租售结合、以租为主，既体现社会公平又满足承租人的产权需求。

（2）商品住房中配套建设保障性住房，促进保障性住房供应的可持续性。

在商品房土地出让合同中明确规定，按建设住宅建筑面积的一定比例确定配建保障性住房套数、户型、配建面积以及配建办法。在建成后交给政府用于解决中低收入阶层的居住问题。这种做法能够解决政府兴建保障性住房财力不足的问题、使得保障性住房的供应可持续化；同时也促使不同阶层人群进行混居，能够有效减少居住的分异和社会的隔离，促进社区文化的多元化。

这种操作模式的关键是要给开发商给予政策上优惠和技术的支持，如减免地价、容积率奖励等，以鼓励开发商进行“配建”保障型住房。

 （3）利用存量住房，增加保障性住房供应。

首先，大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。

其次，通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。

再次，通过政府政策引导，将部分区位良好、但在物质空间、社会管理和治安等方面尚存在问题的旧住宅区，包括存在产权问题的城中村等社会住房资源，以收回、回购等方式纳入保障性住房体系予以统筹和管理，可以在一定程度上弥补政府保障性住房的房源供应不足的缺陷。

 （4）发展住房二、三级市场，缓解保障性住房供求压力。

通过简化办事程序、加强中介市场管理的措施，规范引导住房二级市场和三级市场健康发展，多渠道增加中低价位、中小户型住房供应，引导市民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，缓解保障性住房供求压力。

（5）鼓励社会力量参与保障性住房供应和管理。

住房保障是政府公共服务的重要内容，但在具体实现方式上，要创新体制机制、发挥市场机制的作用，鼓励社会力量和民间资本通过投资建设、提供市场化租赁房源、参与经营管理及捐赠等多种方式进入住房保障领域，充分发挥市场机制在保障性住房供给和管理等方面的作用，政府通过相关的政策加以引导和支持。

5.3        确保保障性住房空间布局的合理性

保障性住房的空间布局要充分考虑就业疏密区、交通便捷性和新老城区等因素。就业密集区一般是公租房需求较大的区域，而老城区往往中低收入群体分布较多的区域；而需求公租房的人对景观、环境的要求较低，但对较为低廉的公共交通却有很高的依赖性。因为中低收入阶层受其收入的限制，其出行更多的依赖于公共交通，以节约出行成本。故公租房应尽可能在公共交通线网密度较高或就业密集区进行布局和选址，同时新老城区合理分配。

6.       规划实施保障措施

（1）加强领导，完善保障性住房建设组织体系

首先，建立高位协调机制。将保障性住房建设列为全县“一把手工程”、“一号工程”，成立保障性住房项目推进小组。

二是建立“三位一体”运作体系。建立以县保障性住房建设领导小组、行政主管部门、地产公司共同推进保障性住房建设发展的运作体系，形成了三者既相互配合、共同协作，又互相制约、互相监督的工作格局。

三是明确部门责任，健全工作网络。建立项目审批全程代办服务制。凡是纳入全县统一调度的保障性住房建设项目，建设、用地、规划等相关审批手续，由各城区或企业，按照项目建设方案与要求，提出明确意见，各相关部门按职责权限在项目建设规定要求和期限内全程代办，完成规划、建设、用地等手续，交由城区和项目主体实施。加大县直部门对口扶持的力度。县直各部门根据各自的职责做好对口扶持工作。教育、卫生、文化、体育等部门要积极争取政策项目和资金，对口负责新建棚户区新建小区相关配套机构和设施的建设。

四是严格奖惩机制，加大奖惩力度。将保障性住房建设工作纳入政府对各责任单位目标考核范畴，实行奖惩兑现。对保障性住房建设工作完成较好的城区和项目，以奖代补，一项目一议，对进度缓慢，完成效果不理想的城区和项目，要进行问责。具体以奖代补措施由财政局制定。加强监督，保驾护航。监察部门要加强全程监督，为保障性住房建设保驾护航，创造良好的保障性住房建设工作环境。

（2）创新机制，坚持多元化发展

进一步为保障性住房建设提供优惠政策，充分调动企业、社会、个人的积极性，整合多方资源，推动保障性住房建设和棚户区改造工作。动员企业利用政策和自有资源，建设、经营保障性住房；鼓励社会闲置住房纳入保障性住房管理；支持属地政府、开发企业，从事保障性住房建设、管理；委托实力强、信誉好的企业参与保障性住房建设。

（3）积极争取，拓展资金投入渠道

积极争取国开行的融资支持。根据国家开行申贷要求，编制可行性报告，将重点保障性住房项目进行包装，形成规模的一揽子贷款项目。通过政府加大政策资金支持，吸收企业、个人和社会投资，鼓励金融机构发放中长期开发贷款，支持社会经营机构发行中长期债券。盘活存量土地，经营好保障性住房商业配套设施、出租出售保障性住房，向金融机构直接或间接筹集资金等方式筹集建设及营运资金；加强产权主体多元化，通过吸收社会力量或个人参与建设运营，形成产权主体多元化。

（4）强化监督，保证项目有序推进

首先，在全县范围内抽调专人到管理保障性住房的部门工作，组建日常工作、督办考核专班，以指导推动全县的工作；

二是由县领导带领市直部门负责人挂点。凡重点保障性住房项目明确一名县级领导挂点，以协调解决项目建设中的问题；

三是由县政府主要领导与县直相关部门的主要负责同志签订责任状；

四是由县委、县政府和住房保障工作领导小组牵头，县委督查科、县政府督办科、县政协环资委、社会监督员组成专项考核小组进行考核。日常检查和情况跟踪由考核小组办公室具体负责。由县委督查科、政府督办科、社会监督员组成考核小组，对各相关部门和单位进行季度、半年、全年检查、考核。