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案件披露

揪出土地交易中的“魔术手
来 源: 发布者:审计局 发布时间:2017-12-02 12:00:12 阅读次数:

恩施州审计局在省厅统一组织的交叉土地出让收支专项审计中发现,某县县长、常务副县长及县政府下属某工业园管理委员会、县国土规划局、县土地储备中心等部门负责人,弄虚作假、滥用职权、违规操作,明知民营企业A公司拿地是用于商业开发,却先以工业项目供地,再由政府溢价收储、后改为商业用途出让给A公司,并违规返还土地出让金、违规减免建设工程规费,造成国有资产损失5112万元。

 

层层排查初现疑点

 

进点之后,按照审计方案的要求,审计组分为三个小组分别进驻财政、国土、土地储备中心等部门开展审计。其中,进驻国土部门的小组重要任务之一就是全面排查审计时间范围内的所有土地交易档案。不久,十几笔经过初筛带有疑问的土地交易档案摆在了张主审的面前。张主审请示李组长之后,决定抽出几名有丰富外调经验的成员组成外调组,专门针对这批土地交易进行深入调查。其中审计组小魏负责排查五笔土地交易,经过实地走访、查阅档案、对照政策,小魏排除了四笔土地交易的疑点,剩下一笔却让人越查越有疑问。

这宗地位于该县某工业园,面积26.67亩。若不是审计组全面搜集关于这宗地的相关资料,单独从某一个交易环节来看,都很难发现其中的疑点。一是土地交易过程复杂耗时却短,这宗26.67亩的地,先于20151月以工业用地出让给A公司,时隔4个月被县土地储备中心收储,并由县国土规划局将其土地性质变为商住用地,仅隔两月又被挂牌出让给A公司;二是供地预申请时是以某工业企业名义申请,两次摘牌却是同一家商贸公司A公司;三是土地价格偏低,A公司取得这块地实际付出的成本为873万元(工业用地出让摘牌405万元-获得政府土地收储补偿1666万元+商业用地出让摘牌5100万元-政府以基础设施建设资金名义返还2966万元),亩均成本不足33万元,而根据规划条件这块地的容积率高达7.86,其中商业60%,住宅40%

最核心的疑点——价格偏低的原因在哪呢?通过到相关部门艰难查证,对收集的资料细细琢磨,小魏终于有了一个震惊的发现:县土地储备中心以1666万元价格收购A公司地块中,含原土地出让价格405万元、土地溢价168万元和补偿在建桩基工程款1093万元。到最后,这土地溢价和补偿在建桩基工程款共计1261万元像被人变魔术一般凭空消失了。

 

依法审计据理力争

 

经过外调组共同研究,一致认为此宗地必须进一步深入查证,最重要是要弄清楚政府支付的土地溢价和补偿在建桩基工程款有没有流失。张主审和小魏分别通知了国土规划、土地储备中心和工业园县管委会等相关部门的负责人员进行谈话。对于审计组提出的问题,他们首先是承认该宗地在申请用地上有一些违规操作,但目的是为了完成市政府下达的园县配套建设绩效考核目标,才决定引进A公司建设商住项目。该宗地原规划为工业用地,鉴于变性为商住用地时间周期较长,才采取了“以工业用地挂牌,并同时启动相关建设以及准备工作,之后由县土地储备中心进行评估后予以储备,并由市国土规划部门将地变性为商住用地,再挂牌出让给A公司”的办法。但他们对于土地溢价和在建桩基补偿款凭空消失的事情都避而不谈,只坚持说自己部门在业务处理中没有问题,相互推诿。国土部门说:我们只负责评估上报土地的价格,并不管地上有没有附着物;土地收储部门说:我们只负责按照评估机构的评估价格予以补偿;工业园管委会说:土地具体交易金额是他们定的,我只负责按照协议进行返还基础设施建设资金。

谈话一时陷入了僵局,此时负责该项目的常务副县长出现了,并带来了两样“东西”。此前,该副县长曾经向审计组的上级领导投诉过小魏一次,说审计组取证单乱写,不符合客观事实,小魏在答复上级领导的询问时说,他们可以来重新补证,但是原来的取证单我要留下,等上级领导来了再给领导看看是否不客观。所以此时,两人算是第二回合交手了。副县长拿出第一件“东西”,某中介评估事务所盖章出具的说明,大概的意思就是在评估基准地价时,土地容积率不是越高越贵,一般到5.0土地的价值就封顶了,这是行业“潜规则”。然后他又拿出第二件“东西”,是市土地交易中心盖章出具该地块地价的说明,意思也是说该宗地的容积率修正的上限为5.0。按照5.0封顶计算的话,该地块成交价5100万元是包含了收回的土地溢价和在建桩基补偿款1261万元。审计组小魏对此早有准备,向他解释到:审计依据的是法律法规和相关土地政策进行判断,无论是所谓的行业潜规则还是上级部门的解释,都不能超越法律法规和相关土地政策规定的内容。经查《某市某县土地级别与基准底价更新成果》,容积率超过5.0就封顶计算土地基准地价没有任何依据,审计不能采信。同时,小魏拿出了县国土规划部门关于该地块招标挂牌出让方案及底价的专题会议纪要,证明该地块按照该县土地基准地价测算后的总价款是7197万元,出让底价按照规定为土地基准底价的70%,即5040万元。小魏坚定有力的说道:“也就是说,这块地的出让底价如果包含收回的土地溢价和在建桩基补偿款1261万元的话,应该是6301万元。既然你们以5040万元为底价挂牌,以5100万元成交,所以你们并没有收回土地溢价和在建桩基补偿款1261万元!

话已至此,副县长和其他部门负责人再也无话可说。当晚,县长来到审计组,详细了解了审计组查明的情况,承认了县政府在审批过程中把关不严,工作人员对政策精神实质把握不准,并承诺尽快予以整改。

 

不骄不躁一查到底

 

当晚,外调组又聚在一起研究,部分同志认为现在这宗地的事情已经水落石出调查可以到此为止了,但李组长却说:“事情还没完,从这宗地的出让过程来看,这A公司受到的‘照顾’不少,小张、小魏你们俩应当继续查一查该项目还有没有别的违规行为,比如说违规减免规费之类,最后算一个总账看看国有资产到底损失了多少”。根据李组长的指示,张主审和小魏又来到建设部门进行调查,发现在县国土规划局和县建设局明确反对的情况下,县长、副县长等仍坚持对A公司项目违规减免部分城市基础设施配套费等规费885万元。

至此,已查清县长、副县长等人弄虚作假、滥用职权、违规操作,共造成国有资产损失5112万元。目前,在建桩基补偿款1261万元已被追回,审计组已将此案件线索移交检察部门。